상가 경매 물건이 왜 ‘최초 감정가의 1%’ 헐값에 팔리는가? 코로나19 여파와 온라인 쇼핑 활성화로 상권 침체가 장기화되면서, 집합상가의 낮은 공간 활용도와 체납 관리비 부담 등이 복합적으로 작용하여 투자자들의 외면을 받고 있기 때문입니다.
Contents
1. ‘최초 감정가 1%’ 헐값에 팔리는 상가 경매 물건: 침체된 상가 시장의 현황과 원인
1.1. 상가 경매 물건의 심각한 가격 하락 사례
- 부산 ‘르네시떼 쇼핑센터‘ 사례:
- 여성복 2층, 2평(5.83㎡) 매장이 2020년 1월, 감정가 1800만원의 1.4% 수준인 26만원에 낙찰되었다.
- 이는 경매 시장에 나온 지 2년 만에 겨우 주인을 찾은 결과이다.
- 2016년 12월, 같은 건물 유사 평형 매장이 감정가 2000만원의 13.5%인 268만 4000원에 낙찰된 것과 비교하면 3년여 만에 낙찰가가 10분의 1 토막 났다.
- 서울 동대문 밀리오레 사례:
- 을지로6가 동대문 밀리오레 3층 매장(3.8㎡)이 2020년 1월, 12회 유찰 끝에 감정가 6700만원의 7% 수준인 487만원에 낙찰되었다.
- 같은 상가 지하 2층 매장 2곳도 9~10차례 유찰 후 각각 감정가의 11%, 14% 수준인 820만원, 1122만원에 낙찰되었다.
- 기타 서울 지역 사례:
- 신도림테크노마트 1층 매장(10.4㎡)은 2020년 2월, 2년여간 14차례 유찰 후 감정가의 5% 수준인 1088만 1000원에 낙찰되었다.
- 불로장생타워 7층 상가, 영등포에스케이리더스뷰 1층 상가, 한밭법조타워 지하 1층 상가, 르네상스복합쇼핑몰 2층 상가 등도 2020년 초 감정가의 10~20%대에 낙찰되었다.
코로나19 확산으로 상가 시장이 급격히 얼어붙은 가운데 법원 경매시장에서도 상가물건도 투자자의 외면을 받고 있다. 부산 사상구 괘법동 ‘르네시떼’ 쇼핑센터 매장 8개가 감정가의 1~2% 수준의 헐값에 낙찰됐다.
1.2. 상가 경매 시장의 전반적인 침체 지표
- 낙찰가율 하락
- 2020년 2월, 전국 상업시설(상가, 점포, 아파트상가, 주상복합상가, 근린상가)의 평균 낙찰가율은 61.9%를 기록했다.
- 이는 전월(68.2%) 대비 0.3%포인트 하락한 수치로, 11개월래 가장 낮은 수준이다.
- 낙찰률 하락
- 2020년 2월, 낙찰률은 21.6%로 전월보다 0.7%포인트 떨어져 4개월 만에 최저치를 기록했다.
- 진행 건수 증가:
- 반면, 경매 진행 건수는 1152건으로 전월보다 34건 늘었다.
- 이는 경매로 넘어가는 상가 물건은 늘었지만, 낙찰은 더 안 되고 낙찰 가격마저 떨어지는 상황이 심각함을 시사한다.
1.3. 상가 경매 물건 외면의 주요 원인
- 코로나19 여파
- 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 상가 시장이 급격히 얼어붙었다.
- 이로 인해 법원 경매시장에서 상가 물건이 투자자들의 외면을 받고 있다.
- 온라인 쇼핑 활성화 및 상권 침체 장기화
- 온라인 쇼핑 활성화로 인해 상권 침체가 장기화되고 있다.
- 특히 집합상가의 경우 이러한 침체가 더욱 심화되고 있다.
- 집합상가의 구조적 문제:
- 낮은 공간 활용도: 대부분 오픈 상가로 구성되어 있어 공간 활용도가 낮다.
- 체납 관리비 부담: 만만치 않은 체납 관리비 부담이 투자자들에게 부담으로 작용한다.
- 경기 침체:
- 경기 침체 여파가 본격적으로 반영되면서 상가 경매 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다.
1.4. 전문가들의 진단 및 투자 조언
- 향후 전망:
- 상권 침체 장기화와 코로나19 여파가 겹쳐 상업시설의 경매 지표는 더욱 악화될 것으로 우려된다.
- 한국은행의 기준금리 인하에 따른 반사이익보다 코로나19 여파가 더 강력하여 경매 물건은 늘고 낙찰가는 하향될 것으로 예상된다.
- 투자자 대상 조언
- 실수요자가 아닌 순수 투자자의 경우 상업시설 투자에 당분간 신중할 것을 조언한다.
- 과거에는 금리 인하 수혜 종목으로 상업용 부동산을 꼽았지만, 현재 코로나19 사태로 실물 경제가 타격을 입고 있는 상황에서 상가 이익이 반사이익을 볼 것이라고 확대 해석해서는 안 된다.
- 실제 영업을 위해 상가를 매수하려는 실수요자는 저렴한 경매 물건을 낙찰받기 위해 진입할 수 있겠지만, 순수 투자자는 시장 추이를 좀 더 지켜보는 것이 바람직하다.
- 지역별 경매 시장 현황:
- 주로 수도권 이외 지역에서 거듭된 유찰 끝에 최초 감정가 대비 매우 낮은 수준에서 낙찰되는 사례가 증가하고 있다.
- 부산, 경남, 전남, 제주 지역의 경우 낙찰률마저 매우 저조하여 지역 경매 시장에서 업무상업시설이 거의 외면받고 있다.